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《佛山市住宅物业管理条例》的几点关注度高的规定,来看看更新了那些?

2021-02-24 11:10
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《佛山市住宅物业管理条例》立法经过省、市两级人大常委会审批通过,将于今年4月1日施行。

2017年,佛山市消委会曾委托第三方机构在全市范围内开展了“2017年佛山市物业服务消费者调查”。通过调查和研讨会,了解了佛山市居民物业服务消费行为现状,研究物业服务消费权益保障情况、业主与物业企业关系现状,剖析物业纠纷中的各类问题及其原因,全面梳理业主、物业企业、业委会等相关方的诉求。佛山市消委会针对收集的佛山市物业服务存在的部分问题,向相关部门书面提出合理的建议。这些提议在新颁布的条例中得以体现。

1.理顺管理体制,明确监管主体,充分发挥街道作用

2.完善物业管理监管机制,加大政府主导力度

3.大力推进业委会成立,规范业委会运作

4.推进物业管理信息化,构建物业管理信息平台

5.加强物业企业监督与考核评价

6.明确房地产开发应与物业管理分离

7.加强物业共有部分使用及收益管理细化

8.小区停车管理规定,提高车位利用率

9.加强宣传教育培训

该条例涵盖业主大会及业主委员会、物业管理及服务、物业的使用和维护、法律责任等内容,其中将党建引领进小区、物业管理纳入社区治理体系等条款明确写入法条,体现了佛山特色及亮点。消委君为业主挑选了几个业主较为关心的内容:

业主可联名提出成立业主大会

本次立法破解了业主大会成立难的问题。《条例》规定,百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。此外,已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的;或物业管理区域内首套房屋出售并交付使用已满两年,且交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之三十以上的,业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

符合上述情形之一的,街道办事处、镇人民政府应当在接到申请之日起三十日内,会同物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门依法指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组中的业主代表。

《条例》进一步明确了业主委员会的职责,业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。除履行法律法规规定的职责外,应当履行制订重大维修工程方案和紧急维修方案,协调、处理涉及物业管理的共同事务,以及依照管理规约或者业主大会的决定对公共收益的收支情况进行管理等职责。

业主委员会组成人员有禁止性行为职务将被终止

绝大多数小区的业主委员会面临运作不规范等问题,是引发物业管理纠纷的主要原因之一。为此,《条例》明确要求,业主委员会组成人员不得有《广东省物业管理条例》规定的业主委员会组成人员的禁止性行为外,还不得有下列行为:

(一)不履行或者不正确履行职责;

(二)欠缴住宅专项维修资金;

(三)任期内违反约定连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上;

(四)损害业主共同利益;

(五)在本物业管理区域内违法进行装修、改建、搭建或者改变房屋用途;

(六)在本物业管理区域内违法占用或者损坏共用部位、共用设施设备;

(七)本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

业主委员会组成人员有上述情形之一的,经业主委员会会议决定中止其职务,并提请业主大会会议决定终止其职务。

值得注意的是,《条例》规定,任何单位、组织和个人不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。单位、组织或者个人泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的,由市、区人民政府房地产行政主管部门责令改正,有违法所得的,没收违法所得,对单位、组织处以一万元以上五万元以下罚款;对个人处以五千元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

物业管理服务禁止的行为

物业服务人在物业服务活动中,不得有下列行为:

(一)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让;

(二)挪用或者擅自使用住宅专项维修资金;

(三)擅自改变物业服务用房用途;

(四)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位和共用设施设备用途;

(五)不按规定将依法收取的公共电信设施占用场地使用费,以及利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益等列入公共收益;

(六)将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、用气等费用列入业主公摊费用;

(七)以签订虚假合同的方式出租物业共用部位、共用设施设备;

(八)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

(九)擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营;超出物业服务合同约定占用业主共有停车位。

(十)物业服务合同终止时,不按规定办理查验设施设备、移交资料财物、退出物业管理区域;

(十一)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标;

(十二)指定业主购买特定商品或者服务,指定装修物料搬运队伍;

(十三)发现业主实施违法建设或者违反管理规约的行为,不制止、不报告;

(十四)限制通讯、有线电视等单位实施网络接入或者改造;

(十五)无正当理由拒绝供水、供电、供气等公共经营企业员工开展安全检查、抢修、维修等活动;

(十六)其他损害业主权益,影响住宅小区环境等行为。

公共收益不得擅自挪用、侵占

《条例》还对物业管理区域内依法属于业主的公共收益的范畴进行明确规定。根据《条例》,公共收益包括:

(一)依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得的收益;

(二)属于业主共有的游泳池、篮球场、会所等共用设施经营所得的收益;

(三)利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益;

(四)因公共设施、设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用;

(五)物业管理区域内公共电信设施占用场地使用费等;

(六)公共收益的孳息;

(七)其他依法属于全体业主的收益。

上述规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照管理规约的规定,依法签订合同并办理相关手续。

那么,公共收益主要用于哪些领域?

《条例》指出,公共收益主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照全体业主的决定使用。

在公共资金的管理方面,《条例》提出,公共收益应当缴存入以业主大会或者业主委员会名义开立的银行账户,业主委员会可以自行管理,也可以委托会计师事务所对公共收益进行财务管理。未成立业主委员会的住宅小区的公共收益,可由物业服务人暂行管理。业主委员会成立后,物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。公共收益未经全体业主依法表决同意不得使用;任何单位、组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。

物业服务人擅自调整收费将面临处罚

《条例》指出,需要对物业服务收费标准进行调整的,物业服务人应当提交调价方案,调价方案包括调价理由和具体调价方案,调价后具体物业服务方案,业主满意度测评报告等材料。

业主委员会组织全体业主对调价方案进行表决;没有成立业主委员会的,由居民委员会、村民委员会依法组织全体业主对调价方案进行表决。表决结果应当在物业管理区域内显著位置和信息化系统公告十日以上。

物业服务人擅自调整收费的,由市、区人民政府市场监督管理主管部门根据有关法律法规的规定予以处罚。